Il 25 febbraio 2026 il Consiglio federale ha avviato una procedura di consultazione per modificare l’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). L’obiettivo è rendere più chiaro come si calcola il reddito considerato ammissibile nel diritto di locazione, recependo la prassi più recente del Tribunale federale e aumentando la certezza del diritto per inquilini e proprietari. La consultazione è aperta fino al 5 giugno 2026 e attua la mozione parlamentare 22.4448 Engler.
Perché intervenire sull’OLAL
Il punto di partenza è l’articolo 269 del Codice delle obbligazioni, che vieta le pigioni abusive quando dalla cosa locata si ottiene un “reddito sproporzionato”. La legge, però, non entra nel dettaglio di distinzioni come reddito netto o lordo, oppure reddito corrente versus investimenti di valorizzazione. Questi concetti si sono consolidati soprattutto tramite la giurisprudenza del Tribunale federale, che negli ultimi anni ha prodotto decisioni di riferimento. Proprio per evitare incertezze e applicazioni non uniformi, il Consiglio federale propone ora di precisare questi termini a livello di ordinanza.
La novità centrale: un legame più esplicito con il tasso ipotecario di riferimento
La revisione intende definire in modo più chiaro quale reddito (e quindi quale margine) è ammissibile a seconda del tasso ipotecario di riferimento. In sintesi, la proposta prevede:
Fino a un tasso di riferimento del 2%: resta valido l’impianto della prassi del Tribunale federale, con una maggiorazione di 2 punti percentuali.
Da un tasso del 2,25% in su: la maggiorazione ammissibile viene ridotta gradualmente di 0,25 punti percentuali, così da evitare un cambio brusco di sistema e “smussare” l’andamento delle pigioni nel tempo.
Da un tasso del 6%: la maggiorazione si stabilizza a +0,5 punti percentuali sopra il tasso di riferimento, cercando un equilibrio tra interessi di locatori e locatari.
Definizioni più nette e regole più trasparenti sugli investimenti di valorizzazione
Oltre alla “formula” collegata al tasso di riferimento, la revisione mira a mettere ordine su concetti che nella pratica possono generare contenziosi:
vengono definiti con maggiore chiarezza i termini di reddito lordo e di investimenti di valorizzazione, aggiornandoli alla giurisprudenza più recente;
si precisano remunerazione e ammortamento degli investimenti di valorizzazione, toccando aspetti come tasso di capitalizzazione, durata e considerazione dei costi di manutenzione correnti.
Cosa cambia nella sostanza per inquilini e proprietari
Il messaggio politico e tecnico è chiaro: colmare una lacuna regolatoria e rendere più prevedibile l’applicazione delle regole sulle pigioni abusive, riducendo l’incertezza e aumentando la pianificabilità per entrambe le parti. In altre parole, meno spazio a interpretazioni divergenti, più criteri scritti direttamente nell’ordinanza.
Le prossime tappe
La consultazione resta aperta fino al 5 giugno 2026. Dopo la raccolta dei pareri, il Consiglio federale potrà rielaborare il progetto e decidere i passi successivi per l’adozione della modifica.
Fonte: Ufficio federale delle abitazioni