L’accatastamento delle case “fantasma”: i fabbricati abusivi possono essere oggetto di ordinanza di demolizione.
Di recente, l’Agenzia delle Entrate ha chiuso la cosiddetta operazione “case fantasma” che ha fatto emergere, su oltre 2,2 milioni di particelle del Catasto Terreni, circa 1,26 milioni di unità immobiliari urbane non censite. L’operazione di regolarizzazione delle case sconosciute al Catasto è stata realizzata grazie all’incrocio delle mappe catastali con le immagini aeree rese disponibili dall’Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), per “avvistare” così i fabbricati presenti sul territorio ma non nelle banche dati catastali.
Il Dl 78/2010 ha previsto, in attesa dell’accatastamento definitivo, l’attribuzione d’ufficio di una rendita presunta agli immobili mai dichiarati e non ancora regolarizzati, associando agli stessi una rendita catastale provvisoria, fondata su dimensioni, condizione e collocazione dell’immobile.
Ma il vero problema è dato dalla regolarità edilizia dei manufatti emersi che dovrà essere affrontata caso per caso dai Comuni sul cui territorio insistono gli immobili emersi.
In effetti, una parte consistente degli immobili “fantasmi” è costituita da fabbricati costruiti, o anche solo ampliati, senza titolo edilizio e, proprio per questo motivo, mai accatastati.
Qualora il manufatto sia privo di qualsiasi permesso di costruire oppure irregolare, il Sindaco dovrà ordinarne la demolizione entro un termine di 90 giorni dall’ingiunzione. Nel caso in cui il proprietario non ottemperi all’ordine di demolizione entro il suddetto termine, la norma prevede che il manufatto e l’area sulla quale insiste, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive siano acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. 
Tuttavia, i manufatti privi di permesso di costruire o in difformità da esso possono essere oggetto di permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36 TU edilizia (DPR 380/2001) qualora l’immobile illegittimamente realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento in cui è stato realizzato, sia al momento della presentazione della domanda.
Di conseguenza, i proprietari di immobili accatastati d’ufficio o, anche spontaneamente, privi di permesso di costruire, oppure difformi dal permesso di costruire, rischiano di vedersi notificare un’ordinanza di demolizione, a meno che, nel caso in cui il manufatto sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, presentino un’istanza di sanatoria ex art. 36 TU edilizia.
Inoltre, è importante evidenziare che molte costruzioni abusive rappresentano, in realtà, solo l’ampliamento di un immobile già legittimamente realizzato perché è stato oggetto di regolare permesso di costruire, oppure perché è stata concessa una sanatoria edilizia (il cosiddetto condono edilizio).
Un garage, una stanzetta in più alla villetta, una veranda, sono tutti abusi che moltissimi proprietari di immobili commettono o hanno commesso e che rappresentano soltanto un ampliamento, ma costituiscono, se non oggetto di permesso di costruire o di permesso in sanatoria, un vero e proprio abuso edilizio per il quale il Comune, una volta venutone a conoscenza, dovrebbe emettere un’ordinanza di demolizione.
Come per tutti i manufatti abusivi, è possibile – qualora l’ampliamento illegittimamente realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento in cui è stato realizzato, sia al momento della presentazione della domanda – chiedere un permesso in sanatoria ai sensi dell’art. 36 TU edilizia (DPR 380/2001).
Per quanto attiene agli abusi consistenti in ampliamento di opere già assentite, è importante evidenziare che l’art. 34 comma 2 del TU edilizio (DPR 380/2001) prevede che, quando la demolizione di un manufatto non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il Comune, invece di ordinare la demolizione, deve applicare una sanzione pecuniaria (se ad uso residenziale, pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire).
Il dettame normativo significa che, quando l’esecuzione della demolizione dell’ampliamento (la veranda, la stanza in più, ecc…) non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, l’amministrazione deve applicare una sanzione amministrativa e non può ordinarne la demolizione. Ovviamente tale situazione deve essere ben documentata con una relazione tecnica effettuata da un tecnico.
Avv. Mikaela Wirz Hillerstrom