Acquistare un’abitazione in Svizzera è diventato sempre più difficile, ma un ampio sostegno pubblico rischierebbe di aumentare ulteriormente la domanda e, di conseguenza, i prezzi degli immobili.
È quanto emerge dal rapporto «Promozione della proprietà di abitazioni: analisi della situazione», approvato dal Consiglio federale il 18 settembre 2026 in adempimento del postulato 23.4323 della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati.
Nel 2024 la quota delle abitazioni di proprietà si attestava al 35,7 per cento ed era in lieve diminuzione. L’accesso alla proprietà risulta particolarmente difficile per le giovani famiglie che non possono contare su un’eredità o su un anticipo ereditario. Anche le persone con disabilità incontrano difficoltà nel trovare abitazioni prive di barriere architettoniche e a prezzi accessibili.
Una quota di proprietari in lieve calo
La quota delle abitazioni di proprietà era scesa al 28,5 per cento nel 1970, per poi tornare a crescere nei decenni successivi. Tenendo conto di alcune modifiche metodologiche nelle rilevazioni statistiche, il rapporto indica che il valore massimo è stato probabilmente raggiunto nel 2013, con circa il 37,5 per cento. Da allora la quota è leggermente diminuita.
Negli ultimi anni è inoltre aumentata l’importanza del patrimonio disponibile rispetto al reddito nella possibilità di acquistare un’abitazione. Secondo il rapporto, questo contribuisce anche a spiegare l’aumento dell’età degli acquirenti e le maggiori difficoltà delle famiglie più giovani.
In base all’articolo 108 della Costituzione federale, la Confederazione ha il compito di promuovere l’acquisto di abitazioni destinate all’uso proprio. Attualmente tale mandato viene adempiuto soprattutto attraverso agevolazioni fiscali.
Gli strumenti esaminati
Il Consiglio federale ha analizzato diversi strumenti di promozione, distinguendo tra misure che agiscono sulla domanda e misure che intervengono sull’offerta.
Sul lato della domanda sono stati esaminati il sistema di imposizione della proprietà abitativa, le deduzioni fiscali per i prelievi anticipati dal secondo e dal terzo pilastro, il risparmio per l’alloggio, gli strumenti di promozione previsti dalla legislazione federale, le fideiussioni al regresso per i mutui ipotecari e gli acquisti con riscatto.
Sul versante dell’offerta sono stati valutati il diritto di prelazione per gli inquilini, la «piccola proprietà abitativa», la proprietà abitativa a termine, la promozione di progetti di proprietà per piani e il sostegno all’edilizia di utilità pubblica e cooperativa.
Gli strumenti sono stati valutati anche in relazione al loro impatto sui prezzi, ai costi per la Confederazione e al consumo di suolo e di superficie abitativa.
Gli aiuti alla domanda possono aumentare i prezzi
Una delle conclusioni principali del rapporto è che le misure che aumentano la capacità finanziaria degli acquirenti possono produrre un effetto indesiderato.
Se gli aiuti pubblici accrescono la domanda senza creare contemporaneamente nuovo spazio abitativo, una parte del sostegno può tradursi in un aumento dei prezzi, riducendo così l’efficacia dei fondi stanziati.
Un sostegno diretto su larga scala avrebbe inoltre costi considerevoli per la Confederazione. Il rapporto propone l’esempio di 1.000 abitazioni finanziate ogni anno con mutui pubblici medi di 100.000 franchi: nel lungo periodo sarebbero necessari circa un miliardo di franchi di fondi federali.
Per queste ragioni, il Consiglio federale considera poco appropriata una promozione diretta ampia e generalizzata anche sotto il profilo della politica finanziaria.
Sostegno mirato alle famiglie che ne hanno bisogno
Secondo il rapporto, gli incentivi dovrebbero raggiungere, per quanto possibile, soltanto quelle famiglie che senza un sostegno non riuscirebbero ad acquistare un’abitazione.
Le misure dovrebbero inoltre evitare effetti al rialzo sui prezzi e contribuire a limitare il consumo di suolo e di superficie abitativa.
Il Consiglio federale intende quindi concentrarsi su interventi mirati anziché introdurre nuovi programmi generalizzati.
Valore locativo e pilastro 3a
Due modifiche di carattere fiscale sono già state decise.
La prima riguarda il cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa, con l’abolizione del valore locativo. La riforma entrerà in vigore il 1° gennaio 2029.
La seconda riguarda la possibilità di effettuare versamenti retroattivi nel pilastro 3a per contributi non versati negli anni precedenti. La relativa modifica normativa è entrata in vigore il 1° gennaio 2025; il primo riscatto può essere effettuato nel 2026 per una lacuna contributiva del 2025.
Gli effetti di entrambe le misure sulla proprietà abitativa potranno essere valutati soltanto nei prossimi anni.
Ridefinire gli aiuti nelle zone rurali
Un intervento che il Consiglio federale intende portare avanti riguarda invece la promozione della proprietà abitativa nelle zone rurali, con particolare attenzione alle aziende agricole.
Attualmente possono essere concessi mutui per alloggi nelle zone rurali sia attraverso la fondazione «Schweizerische Stiftung zur Förderung von Wohneigentum» (SFWE), sia tramite gli aiuti strutturali dell’Ufficio federale dell’agricoltura.
Nel caso degli aiuti strutturali, il sostegno è limitato alle aziende agricole, mentre queste ultime rappresentano anche il principale gruppo destinatario dell’attività della SFWE.
Questa sovrapposizione è attualmente oggetto di analisi con l’obiettivo di eliminare i doppioni e rendere il sostegno più efficace.
Il rapporto conclude quindi che un ampliamento generalizzato degli aiuti pubblici alla proprietà abitativa non rappresenterebbe la soluzione più efficace. Il Consiglio federale intende invece proseguire con interventi selettivi, cercando di migliorare l’accesso alla proprietà senza contribuire a ulteriori aumenti dei prezzi immobiliari.
Fonte: Il Consiglio federale svizzero
foto: @svizzeri.ch