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Buona sera
Vorrei sottoporvi una domanda relativa ad un caso specifico di un mio cliente. Il suddetto cliente aveva acquistato una casa in Svizzera nel 2000 per un valore corrispondente in euro di 420.000. Nel 2013 ha venduto detto immobile per un corrispettivo di euro 550.000. Come avviene la tassazione della plusvalenza? Dovrà inserire nell’unico dell’anno un valore tassabile di € 130.000 euro? A prima vista mi sembra una pazzia considerando che i due valori non sono confrontabili in quanto il valore reale dei 420.000 di tredici anni fa non corrisponde al valore attuale. Quindi dovrebbe esserci un procedimento per rendere comparabile i due valori. O sbaglio? Oppure vige anche per questi immobili il fatto che se sono superati i 5 anni dall’acquisto la plusvalenza non è tassabile come per gli immobili italiani? Vi ringrazio in anticipo
L. B.- Bracciano
Gentile Collega,
mi permetto di fare una piccola premessa per cercare di essere chiaro (sic!) anche per i non addetti ai lavori. Il punto di partenza per analizzare la fattispecie è il diverso criterio utilizzato per tassare i residenti e i non residenti. I primi sono tassati sui redditi ovunque prodotti, mentre i secondi sono tassati esclusivamente sui redditi prodotti in Italia. Il criterio appena descritto, sancito dall’art. 3 del Tuir, comune a molti stati stranieri, determina evidenti fenomeni di doppia imposizione che, a livello internazionale, sono risolti dalle Convenzioni contro le doppie imposizioni.
Prima di analizzare le disposizioni convenzionali, va innanzitutto verificata l’imponibilità secondo la normativa fiscale italiana. Ai sensi dell’articolo 67 del Tuir, sono imponibili le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili acquistati o costruito da non più di cinque anni, fatta eccezione per quelli che per la maggior parte del periodo sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Quindi in Italia, l’imponibilità dell’operazione è esclusa nel caso in cui:
– l’immobile venga ceduto trascorsi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione;
– l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.
Il mancato soddisfacimento delle suddette condizioni rende l’operazione imponibile e, ai sensi del successivo articolo 68 del Tuir, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (ad esempio, oneri accessori, come spese notarili sostenute al momento dell’acquisto).
L’applicazione della normativa interna deve, come già detto, fare i conti con le disposizioni convenzionali, verificando l’esercizio della potestà impositiva italiana.
Nel nostro caso, si dovranno verificare le disposizioni relative ai beni immobili contenute nella Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra la Repubblica Italiana e la Confederazione Svizzera che all’art. 13, in riferimento alle plusvalenze immobiliari derivanti dalla cessione di beni immobili recita: “Gli utili provenienti dalla alienazione di beni immobili secondo la definizione di cui al paragrafo 2 dell’articolo 6, sono imponibili nello Stato contraente dove detti beni sono situati”. Paradossalmente, il mancato utilizzo dell’espressione “soltanto” fa sì che la potestà impositiva spetti anche al Paese di residenza del soggetto che ha conseguito il reddito.
In sintesi, il disposto Convenzionale prevede che i “soggetti” italiani che realizzano plusvalenze da beni immobili in Svizzera possono essere tassati sulle plusvalenze sia in Svizzera che in Italia. Di conseguenza, il contribuente subirà una doppia imposizione che potrà essere eliminata/ridotta attraverso l’ottenimento di un credito d’imposta ex art. 165 Tuir.
Infine , per quanto riguarda l’imponibilità fiscale in Svizzera, le plusvalenze immobiliari saranno soggette all’imposta sugli utili immobiliari. È un’imposta a carattere cantonale e comunale che colpisce le plusvalenze immobiliari realizzate sulla vendita d’immobili siti sul territorio elvetico. Le aliquote di tassazione sono decrescenti per scaglioni fissati in dipendenza del periodo di possesso dell’immobile. Si passa dal 30% per immobili detenuti per non più di un anno al 3% per gli immobili detenuti per più di 30 anni. Ritengo che per essere più esauriente col suo cliente dovrà contattare il comune in cui sono ubicati gli immobili oggetto della plusvalenza e quantificare l’importo esatto della pretesa erariale.
Dott. Goffredo RUSSO WÄLTI
Studio Russo Wälti e Associati
Via Reno, 21- 00198 Roma